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关于护城河A片区等7片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)公开征求意见的公告
2017-07-29    点击:8130次

菏泽市定陶区人民政府

关于护城河A片区等7片区棚户区改造项目

房屋征收补偿方案(征求意见稿)

公开征求意见的公告


《护城河A片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)》《护城河B片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)》《护城河D片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)》《临商路东北片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)》《农业局片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)》《一棉厂片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)》《西城片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)》区政府已组织有关部门进行论证,现予以公布。即日起征求公众及房屋被征收人对该补偿方案的意见,有关单位和房屋被征收人及各界人士可于2017829日前,通过以下方式提出意见:

一、通过电话或当面方式反映意见:

联系电话:0530—7159289

接待地点:定陶区房地产服务中心西二楼办公室(隅首街北头路东)。

二、通过信函方式将意见寄至:定陶区房地产服务中心(隅首街北头路东)。

三、通过其他正当方式。

  

菏泽市定陶区人民政府  

2017727    


护城河A片区棚户区改造项目房屋

征收补偿方案

(征求意见稿)

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》及省、市有关规定,结合货币化安置政策和实际情况,制定房屋征收补偿方案如下。

一、房屋征收范围

陶朱公大街以南、范阳路以西,济阴路以北,白土山路以东(具体以规划部门划定的征收红线为准)。

二、房屋征收主体

定陶区人民政府是该项目房屋征收与补偿的主体,定陶区住房和城乡建设局为房屋征收部门,负责组织实施该项目的房屋征收与补偿工作。

三、房屋征收补偿

(一)征收补偿方式。征收补偿实行货币补偿和房屋产权调换两种方式。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换的,对被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值分别计算,结清差价。

(二)征收补偿范围

对房屋征收范围内被征收人的合法建筑物、附属物及其它设施给予补偿。对违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑,不予补偿。

(三)被征收房屋价值的确定办法

1.对被征收住宅房屋价值的补偿,按照被征收房屋所处区位新建普通商品房市场价格,结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、朝向、新旧程度、配套设施、容积率以及土地等因素由房地产评估机构评估确定。

被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。

1)被征收房屋的容积率为基准容积率的,按房屋的评估价值给予货币补偿或房屋产权调换。该片区的基准容积率为0.7

2)被征收房屋的容积率低于基准容积率的,扣除不足部分的建安造价等相关费用(500/平方米)后,按基准容积率的相应建筑面积给予货币补偿或房屋产权调换。土地性质为国有划拨的,不足部分还应扣除基准地价40%的出让金。

3)被征收房屋的容积率高于基准容积率的,对高出基准容积率部分,凡没有权属资料、可确权书证且在200986日《定陶县人民政府关于在县城市禁控区内禁止零星建设的通告》(定政发20099号)发布以后建设的房屋,按成本价每平方米不超过500元给予评估补偿,不享受装修包干补偿、搬迁费、临时安置费及其它奖励。

20161124日全市开展城市违法建设治理行动以后建设(包括新建、改建和扩建)且没有有效手续的房屋,视为违法建筑,不予补偿。

2.沿陶朱公大街、范阳路、济阴路、白土山路的被征收合法住宅房屋用于经营(以下简称住改经),且同时符合下列条件的,按住宅房屋评估,根据不同区位适当提高补偿标准。

取得营业执照、税务登记证并有近期1年以上连续纳税申报记录;

房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致;

属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。同一建筑物以自然间或自然层为界。

3.同时符合下列条件的房屋,认定为商业用房。

国有土地使用权证载明为出让土地,且用途为商业;

建设工程规划许可证规划用途为商业;              

房屋所有权证载明房屋用途为商业。

4办公用房、工业厂房、公益基础设施等房屋采用成本法进行评估。地下室、夹层、达不到测绘规范要求的房屋、简易房、棚房等按照重置价格结合成新给予评估补偿。

5.经规划部门批准建设的多层住宅单元楼房,不计容积率调整系数,楼房之间为满足日照间距而预留的空地、道路占地等公共用地不单独补偿。

6.被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元的标准给予一次性包干补偿。

被征收房屋有承租人的,如承租人未投资装饰装修,装饰装修包干补偿费用补偿给被征收房屋所有权人。承租人投资装饰装修的,按照租赁合同的约定给付;没有约定的,由出租方和承租方在规定期限内协商确定;在规定期限内协商不成的,征收部门可向公证机关办理证据保全手续后先予征收,待纠纷解决后再予补偿。

对确属高档装修的,由当事人向评估机构提出申请,经评估机构认定后,据实评估给予补偿。

(四)搬迁、临时安置、停产停业损失费的补偿

1.搬迁费。因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门向被征收人支付搬迁费。搬迁费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米10元的标准进行一次性补偿。

选择房屋产权调换的,搬迁费按双倍发放,被征收房屋有承租人的,按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

2.临时安置费。征收住宅房屋,需要临时安置的,房屋征收部门向被征收人支付临时安置费,临时周转用房由被征收人自行解决。临时安置费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月8元补偿。其他房屋不享受临时安置费。

选择货币补偿的,一次性给予3个月的临时安置费。

选择产权调换的,自签订征收补偿协议并腾空房屋交钥匙之日起到产权调换房屋交付止付给临时安置费,每6个月支付一次。过渡期限为30个月,过渡期满,产权调换房屋不能按时交付的,从逾期之日起,临时安置费每平方米每月增加到16元。

到指定小区购买安置住房的,按实际过渡期限发给临时安置费,直到安置房交付为止;安置房为现房的,一次性给予3个月的临时安置费。

3.停产停业损失的补偿。对因征收房屋造成停产、停业的,付给停产停业损失费。

1)征收商业用房以及沿陶朱公大街、范阳路、济阴路、白土山路符合住改经条件用于经营的住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,一次性支付3个月的停产停业损失费;选择房屋产权调换的,按月支付至产权调换房屋交付之月(自腾空之日起),过渡期为30个月。停产停业损失费的标准为:沿陶朱公大街房屋,按被征收房屋合法实际经营建筑面积每平方米每月13元;沿范阳路、济阴路房屋,每平方米每月12元;沿白土山路房屋,每平方米每月10元。过渡期满,产权调换房屋不能按时交付的,从逾期之日起,停产停业损失费按双倍支付,到产权调换房屋交付之日为止。

被征收房屋经营者的停产停业损失按被征收房屋合法实际经营面积每平方米50元一次性支付。

2)对不沿城市主次干道或虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋,且符合住改经房屋项条件的,按照住宅房屋给予补偿,支付一次性停产停业损失费。停产停业损失费按被征收房屋实际正在营业的合法建筑面积每平方米30元计算。被征收房屋有承租人的,应当提供房屋租赁证明,停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配;租赁双方协商一致的,按协商结果分配。

(五)空闲地及其他土地的补偿

1.属国有土地的空闲宅基地,对选择货币补偿的,参照政府公布的基准地价经评估后给予补偿;选择房屋产权调换的,只给予调换住宅房屋,按基准容积率的相应建筑面积计算价值给予房屋产权调换。土地性质为国有出让的,扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用(500/平方米);土地性质为国有划拨的,先扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用(500/平方米),再扣除基准地价40%的土地出让金。

空闲宅基地的认定以土地使用权证为依据,没有办理登记手续的,由监察、财政、国土、规划、房管、办事处和社区等部门组成联合认定小组进行认定。

2.国有空闲土地使用权人为法人的,参照区政府公布的土地基准地价经评估后给予货币补偿。

3.土地为完整宅基地、容积率较低未形成完整房地产现状的院落,建筑物及附属物按成本法评估确定补偿价格,土地按上述空闲宅基地的补偿方法给予货币补偿或房屋产权调换。

4.与被征收房屋院落或空闲宅基地相配套的胡同用地,按划拨国有土地使用权根据基准地价评估后给予货币补偿;

5.不适于建设正常院落和房屋的土地、院落建成后剩余的边角地等属国有土地的,按政府公布的基准地价评估后给予补偿,不计回迁面积;

6.道路用地、边角地、坑塘等集体土地,按征收集体土地政策给予补偿。已征为国有土地的河道、公共道路等不再补偿。

(六)容积率低于0.7的被征收房屋以及空闲宅基地,被征收人选择产权调换的,按基准容积率0.7对应的建筑面积给予搬家费、临时安置费和装饰装修包干补偿。

四、奖励政策

(一)被征收人的合法房屋,在规定期限内签订征收补偿协议、腾空交房(清障交付)的,给予适当奖励。

(二)对于独立院落和空闲宅基地,在规定期限内签订征收补偿协议、腾空交房(清障交付)的,院内未建设的空地面积每平方米给予700元的奖励,容积率不足0.7虚拟部分不再奖励。

五、房屋安置

(一)住宅房屋

被征收住宅房屋的产权调换房屋(即安置房,下同)位于兴华路以南,白土山路以西,陶朱公大街以北,隅首街以东。

1.安置房价格的确定。

1)安置房价格(即回迁价,下同):按照优惠于被征收人的原则,以该片区范围内所有被征收住宅房屋价值的评估均价(即该片区被征收住宅房屋价值的总评估补偿金额除以被征收住宅房屋总建筑面积)作为安置房的均价。楼层差价另计。

2)超面积安置办法。被征收人所选安置房面积超出应安置面积10平方米以内(含)的部分,按回迁价计算;超出10平方米以上的部分按所选商品房楼层上市时的市场价计算。

3)与安置房相配套的车库、储藏室或地下车位按征收公告发布之日市场价格的90%优先销售给回迁户。

2.挑选安置房的顺序。依据被征收户应享受的安置面积就近套靠的原则,按照被征收户入户丈量、签订征收补偿协议和腾空交房的先后顺序综合计分,按得分确定选房顺序。

签订协议占60%,腾空交房占40%签订补偿协议的第一名得6分,每落后1个名次递增6分;腾空房屋交钥匙的第一名得4分,每落后1个名次递增4分。以上两项得分之和最少的为第一名,依次类推。若得分相同,签订协议得分少的优先挑选,若签订协议得分也相同,采取抽签方式确定顺序。

  1. 商业用房

   被征收商业用房在所沿道路原区域或就近、相似区位进行产权调换。

1.商业用房的补偿金额,根据所处区位、新旧成度、结构、建筑面积、土地取得方式等因素评估确定。

2.安置房价格。商业安置房价格分别按照陶朱公大街、范阳路、济阴路、白土山路四个区域各自范围内所有被征收商业房屋价值的评估均价作为安置房均价,楼层差价依据市场行情确定。如安置区位明显偏好,回迁价将进行适当调整。

3.超安置面积部分计价办法。安置面积以内的部分,按回迁价计算;超出安置面积5平方米以内(含)的部分,按回迁价计算,超出5平方米以上的部分,按同等、同区位新建商业用房上市时的市场价格计算。院落有分户的,安置面积和安置房面积按各户之和计算。

4.商业用房被征收后,依据被征收商业用房沿街底层门市建筑面积就近套靠的原则,按照入户丈量、签订征收补偿协议和腾空交房的先后顺序综合计分,按得分多少由低到高确定选房顺序。

  1. 住改经房屋

   住改经房屋可按住宅房屋进行产权调换,也可调换同面积的商业用房。安置房屋和被征收房屋的价格均按规定评估计算确定,结清差价,多退少补。

安置地点和挑选安置房的办法同商业用房安置办法。

六、搬迁期限、过渡方式和期限

房屋征收部门对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。将被征收房屋腾空,经验收合格后交付征收部门。

验收合格的标准为房屋腾空、门窗等构件齐全、已补偿的建筑物、构筑物、装饰装修等无缺失、无人为拆除迹象。缺失的构件按补偿价从补偿费中原数扣除。

选择房屋产权调换的,由被征收人自行解决周转房过渡,过渡期限为30个月。

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请区政府按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告;被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可依法提起行政诉讼;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,区政府依法申请人民法院强制执行。

七、结算与付款

(一)实行货币补偿的,在签订征收补偿协议7个工作日内,一次性支付各种补偿费用;被征收户在规定的期限完成搬迁,并经验收合格后支付应得奖励。

(二)实行产权调换的,在腾空交房后7个工作日内支付搬迁费、6个月的临时安置费或停产停业损失费;剩余的临时安置费或停产停业损失费每6个月支付一次;其它补偿费、奖励等扣减足够的购房款(包括楼层差价、配套设施等)后剩余的部分,在安置房位置确定后即行结算支付;安置房交付后一次性结清差价。

护城河B片区棚户区改造项目房屋

征收补偿方案

(征求意见稿)

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》及省、市有关规定,结合货币化安置政策和实际情况,制定房屋征收补偿方案如下。

一、房屋征收范围

陶朱公大街以南、白土山路以西,济阴路以北,青年路以东(具体以规划部门划定的征收红线为准)。

二、房屋征收主体

定陶区人民政府是该项目房屋征收与补偿的主体,定陶区住房和城乡建设局为房屋征收部门,负责组织实施该项目的房屋征收与补偿工作。

三、房屋征收补偿

(一)征收补偿方式。征收补偿实行货币补偿和房屋产权调换两种方式。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换的,对被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值分别计算,结清差价。

(二)征收补偿范围

对房屋征收范围内被征收人的合法建筑物、附属物及其它设施给予补偿。对违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑,不予补偿。

(三)被征收房屋价值的确定办法

1.对被征收住宅房屋价值的补偿,按照被征收房屋所处区位新建普通商品房市场价格,结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、朝向、新旧程度、配套设施、容积率以及土地等因素由房地产评估机构评估确定。

被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。

1)被征收房屋的容积率为基准容积率的,按房屋的评估价值给予货币补偿或房屋产权调换。该片区的基准容积率为0.7

2)被征收房屋的容积率低于基准容积率的,扣除不足部分的建安造价等相关费用(500/平方米)后,按基准容积率的相应建筑面积给予货币补偿或房屋产权调换。土地性质为国有划拨的,不足部分还应扣除基准地价40%的出让金。

3)被征收房屋的容积率高于基准容积率的,对高出基准容积率部分,凡没有权属资料、可确权书证且在200986日《定陶县人民政府关于在县城市禁控区内禁止零星建设的通告》(定政发20099号)发布以后建设的房屋,按成本价每平方米不超过500元给予评估补偿,不享受装修包干补偿、搬迁费、临时安置费及其它奖励。

20161124日全市开展城市违法建设治理行动以后建设(包括新建、改建和扩建)且没有有效手续的房屋,视为违法建筑,不予补偿。

2.沿陶朱公大街、白土山路、济阴路、青年路、和平路、府前街的被征收合法住宅房屋用于经营(以下简称住改经),且同时符合下列条件的,按住宅房屋评估,根据不同区位适当提高补偿标准。

取得营业执照、税务登记证并有近期1年以上连续纳税申报记录;

房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致;

属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。同一建筑物以自然间或自然层为界。

3.同时符合下列条件的房屋,认定为商业用房。

国有土地使用权证载明为出让土地,且用途为商业;

建设工程规划许可证规划用途为商业;              

房屋所有权证载明房屋用途为商业。

4办公用房、工业厂房、公益基础设施等房屋采用成本法进行评估。地下室、夹层、达不到测绘规范要求的房屋、简易房、棚房等按照重置价格结合成新给予评估补偿。

5.经规划部门批准建设的多层住宅单元楼房,不计容积率调整系数,楼房之间为满足日照间距而预留的空地、道路占地等公共用地不单独补偿。

6.被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元的标准给予一次性包干补偿。

被征收房屋有承租人的,如承租人未投资装饰装修,装饰装修包干补偿费用补偿给被征收房屋所有权人。承租人投资装饰装修的,按照租赁合同的约定给付;没有约定的,由出租方和承租方在规定期限内协商确定;在规定期限内协商不成的,征收部门可向公证机关办理证据保全手续后先予征收,待纠纷解决后再予补偿。

对确属高档装修的,由当事人向评估机构提出申请,经评估机构认定后,据实评估给予补偿。

(四)搬迁、临时安置、停产停业损失费的补偿

1.搬迁费。因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门向被征收人支付搬迁费。搬迁费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米10元的标准进行一次性补偿。

选择房屋产权调换的,搬迁费按双倍发放,被征收房屋有承租人的,按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

2.临时安置费。征收住宅房屋,需要临时安置的,房屋征收部门向被征收人支付临时安置费,临时周转用房由被征收人自行解决。临时安置费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月8元补偿。其他房屋不享受临时安置费。

选择货币补偿的,一次性给予3个月的临时安置费。

选择产权调换的,自签订征收补偿协议并腾空房屋交钥匙之日起到产权调换房屋交付止付给临时安置费,每6个月支付一次。过渡期限为30个月,过渡期满,产权调换房屋不能按时交付的,从逾期之日起,临时安置费每平方米每月增加到16元。

到指定小区购买安置住房的,按实际过渡期限发给临时安置费,直到安置房交付为止;安置房为现房的,一次性给予3个月的临时安置费。

3.停产停业损失的补偿。对因征收房屋造成停产、停业的,付给停产停业损失费。

1)征收商业用房以及陶朱公大街、白土山路、济阴路、青年路、和平路、府前街符合住改经条件用于经营的住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,一次性支付3个月的停产停业损失费;选择房屋产权调换的,按月支付至产权调换房屋交付之月(自腾空之日起),过渡期为30个月。停产停业损失费的标准为:沿陶朱公大街房屋,按被征收房屋合法实际经营建筑面积每平方米每月15元;沿青年路房屋,每平方米每月14元;沿济阴路、和平路北段(护城河以北)、府前街北段(护城河以北)房屋,每平方米每月12元;沿白土山路、和平路南段(护城河以南)、府前街南段(护城河以南)房屋,每平方米每月10元。过渡期满,产权调换房屋不能按时交付的,从逾期之日起,停产停业损失费按双倍支付,到产权调换房屋交付之日为止。

被征收房屋经营者的停产停业损失按被征收房屋合法实际经营面积每平方米50元一次性支付。

2)对不沿城市主次干道或虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋,且符合住改经房屋项条件的,按照住宅房屋给予补偿,支付一次性停产停业损失费。停产停业损失费按被征收房屋实际正在营业的合法建筑面积每平方米30元计算。被征收房屋有承租人的,应当提供房屋租赁证明,停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配;租赁双方协商一致的,按协商结果分配。

(五)空闲地及其他土地的补偿

1.属国有土地的空闲宅基地,对选择货币补偿的,参照政府公布的基准地价经评估后给予补偿;选择房屋产权调换的,只给予调换住宅房屋,按基准容积率的相应建筑面积计算价值给予房屋产权调换。土地性质为国有出让的,扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用(500/平方米);土地性质为国有划拨的,先扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用(500/平方米),再扣除基准地价40%的土地出让金。

空闲宅基地的认定以土地使用权证为依据,没有办理登记手续的,由监察、财政、国土、规划、房管、办事处和社区等部门组成联合认定小组进行认定。

2.国有空闲土地使用权人为法人的,参照区政府公布的土地基准地价经评估后给予货币补偿。

3.土地为完整宅基地、容积率较低未形成完整房地产现状的院落,建筑物及附属物按成本法评估确定补偿价格,土地按上述空闲宅基地的补偿方法给予货币补偿或房屋产权调换。

4.与被征收房屋院落或空闲宅基地相配套的胡同用地,按划拨国有土地使用权根据基准地价评估后给予货币补偿;

5.不适于建设正常院落和房屋的土地、院落建成后剩余的边角地等属国有土地的,按政府公布的基准地价评估后给予补偿,不计回迁面积;

6.道路用地、边角地、坑塘等集体土地,按征收集体土地政策给予补偿。已征为国有土地的河道、公共道路等不再补偿。

(六)容积率低于0.7的被征收房屋以及空闲宅基地,被征收人选择产权调换的,按基准容积率0.7对应的建筑面积给予搬家费、临时安置费和装饰装修包干补偿。

四、奖励政策

(一)被征收人的合法房屋,在规定期限内签订征收补偿协议、腾空交房(清障交付)的,给予适当奖励。

(二)对于独立院落和空闲宅基地,在规定期限内签订征收补偿协议、腾空交房(清障交付)的,院内未建设的空地面积每平方米给予700元的奖励,容积率不足0.7虚拟部分不再奖励。

五、房屋安置

(一)住宅房屋

被征收住宅房屋的产权调换房屋(即安置房,下同)位于兴华路以南,白土山路以西,陶朱公大街以北,隅首街以东;南城社区被征收户的安置房位于济阴路以北,和平路以西,护城河以南,府前街以东。

1.安置房价格的确定。

1)安置房价格(即回迁价,下同):按照优惠于被征收人的原则,以该片区范围内所有被征收住宅房屋价值的评估均价(即该片区被征收住宅房屋价值的总评估补偿金额除以被征收住宅房屋总建筑面积)作为安置房的均价。楼层差价另计。

2)超面积安置办法。被征收人所选安置房面积超出应安置面积10平方米以内(含)的部分,按回迁价计算;超出10平方米以上的部分按所选商品房楼层上市时的市场价计算。

3)与安置房相配套的车库、储藏室或地下车位按征收公告发布之日市场价格的90%优先销售给回迁户。

2.挑选安置房的顺序。依据被征收户应享受的安置面积就近套靠的原则,按照被征收户入户丈量、签订征收补偿协议和腾空交房的先后顺序综合计分,按得分确定选房顺序。

签订协议占60%,腾空交房占40%签订补偿协议的第一名得6分,每落后1个名次递增6分;腾空房屋交钥匙的第一名得4分,每落后1个名次递增4分。以上两项得分之和最少的为第一名,依次类推。若得分相同,签订协议得分少的优先挑选,若签订协议得分也相同,采取抽签方式确定顺序。

(二)商业用房

   被征收商业用房在所沿道路原区域或就近、相似区位进行产权调换。

1.商业用房的补偿金额,根据所处区位、新旧成度、结构、建筑面积、土地取得方式等因素评估确定。

2.安置房价格。商业安置房价格分别按照所沿道路区域各自范围内所有被征收商业房屋价值的评估均价作为安置房均价,楼层差价依据市场行情确定。如安置区位明显偏好,回迁价将进行适当调整。

3.超安置面积部分计价办法。安置面积以内的部分,按回迁价计算;超出安置面积5平方米以内(含)的部分,按回迁价计算,超出5平方米以上的部分,按同等、同区位新建商业用房上市时的市场价格计算。院落有分户的,安置面积和安置房面积按各户之和计算。

4.商业用房被征收后,依据被征收商业用房沿街底层门市建筑面积就近套靠的原则,按照入户丈量、签订征收补偿协议和腾空交房的先后顺序综合计分,按得分多少由低到高确定选房顺序。

住改经房屋

住改经房屋可按住宅房屋进行产权调换,也可调换同面积的商业用房。安置房屋和被征收房屋的价格均按规定评估计算确定,结清差价,多退少补。

安置地点和挑选安置房的办法同商业用房安置办法。

六、搬迁期限、过渡方式和期限

房屋征收部门对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。将被征收房屋腾空,经验收合格后交付征收部门。

验收合格的标准为房屋腾空、门窗等构件齐全、已补偿的建筑物、构筑物、装饰装修等无缺失、无人为拆除迹象。缺失的构件按补偿价从补偿费中原数扣除。

选择房屋产权调换的,由被征收人自行解决周转房过渡,过渡期限为30个月。

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请政府按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告;被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可依法提起行政诉讼;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,区政府依法申请人民法院强制执行。

七、结算与付款

(一)实行货币补偿的,在签订征收补偿协议7个工作日内,一次性支付各种补偿费用;被征收户在规定的期限完成搬迁,并经验收合格后支付应得奖励。

(二)实行产权调换的,在腾空交房后7个工作日内支付搬迁费、6个月的临时安置费或停产停业损失费;剩余的临时安置费或停产停业损失费每6个月支付一次;其它补偿费、奖励等扣减足够的购房款(包括楼层差价、配套设施等)后剩余的部分,在安置房位置确定后即行结算支付;安置房交付后一次性结清差价。


护城河D片区棚户区改造项目房屋

征收补偿方案

(征求意见稿)

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》及省、市有关规定,结合货币化安置政策和实际情况,制定房屋征收补偿方案如下。

一、房屋征收范围

陶朱公大街以南、青年路以西,济阴路以北,陶驿路以东(明珠家园小区除外,具体以规划部门划定的征收红线为准)。

二、房屋征收主体

定陶区人民政府是该项目房屋征收与补偿的主体,定陶区住房和城乡建设局为房屋征收部门,负责组织实施该项目的房屋征收与补偿工作。

三、房屋征收补偿

(一)征收补偿方式。征收补偿实行货币补偿和房屋产权调换两种方式。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换的,对被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值分别计算,结清差价。

(二)征收补偿范围

对房屋征收范围内被征收人的合法建筑物、附属物及其它设施给予补偿。对违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑,不予补偿。

(三)被征收房屋价值的确定办法

1.对被征收住宅房屋价值的补偿,按照被征收房屋所处区位新建普通商品房市场价格,结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、朝向、新旧程度、配套设施、容积率以及土地等因素由房地产评估机构评估确定。

被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。

1)被征收房屋的容积率为基准容积率的,按房屋的评估价值给予货币补偿或房屋产权调换。该片区的基准容积率为0.7

2)被征收房屋的容积率低于基准容积率的,扣除不足部分的建安造价等相关费用(500/平方米)后,按基准容积率的相应建筑面积给予货币补偿或房屋产权调换。土地性质为国有划拨的,不足部分还应扣除基准地价40%的出让金。

3)被征收房屋的容积率高于基准容积率的,对高出基准容积率部分,凡没有权属资料、可确权书证且在200986日《定陶县人民政府关于在县城市禁控区内禁止零星建设的通告》(定政发20099号)发布以后建设的房屋,按成本价每平方米不超过500元给予评估补偿,不享受装修包干补偿、搬迁费、临时安置费及其它奖励。

20161124日全市开展城市违法建设治理行动以后建设(包括新建、改建和扩建)且没有有效手续的房屋,视为违法建筑,不予补偿。

2.沿陶朱公大街、青年路、济阴路、陶驿路的被征收合法住宅房屋用于经营(以下简称住改经),且同时符合下列条件的,按住宅房屋评估,根据不同区位适当提高补偿标准。

取得营业执照、税务登记证并有近期1年以上连续纳税申报记录;

房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致;

属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。同一建筑物以自然间或自然层为界。

3.同时符合下列条件的房屋,认定为商业用房。

国有土地使用权证载明为出让土地,且用途为商业;

建设工程规划许可证规划用途为商业;              

房屋所有权证载明房屋用途为商业。

4办公用房、工业厂房、公益基础设施等房屋采用成本法进行评估。地下室、夹层、达不到测绘规范要求的房屋、简易房、棚房等按照重置价格结合成新给予评估补偿。

5.经规划部门批准建设的多层住宅单元楼房,不计容积率调整系数,楼房之间为满足日照间距而预留的空地、道路占地等公共用地不单独补偿。

6.被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元的标准给予一次性包干补偿。

被征收房屋有承租人的,如承租人未投资装饰装修,装饰装修包干补偿费用补偿给被征收房屋所有权人。承租人投资装饰装修的,按照租赁合同的约定给付;没有约定的,由出租方和承租方在规定期限内协商确定;在规定期限内协商不成的,征收部门可向公证机关办理证据保全手续后先予征收,待纠纷解决后再予补偿。

对确属高档装修的,由当事人向评估机构提出申请,经评估机构认定后,据实评估给予补偿。

(四)搬迁、临时安置、停产停业损失费的补偿

1.搬迁费。因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门向被征收人支付搬迁费。搬迁费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米10元的标准进行一次性补偿。

选择房屋产权调换的,搬迁费按双倍发放,被征收房屋有承租人的,按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

2.临时安置费。征收住宅房屋,需要临时安置的,房屋征收部门向被征收人支付临时安置费,临时周转用房由被征收人自行解决。临时安置费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月8元补偿。其他房屋不享受临时安置费。

选择货币补偿的,一次性给予3个月的临时安置费。

选择产权调换的,自签订征收补偿协议并腾空房屋交钥匙之日起到产权调换房屋交付止付给临时安置费,每6个月支付一次。过渡期限为30个月,过渡期满,产权调换房屋不能按时交付的,从逾期之日起,临时安置费每平方米每月增加到16元。

到指定小区购买安置住房的,按实际过渡期限发给临时安置费,直到安置房交付为止;安置房为现房的,一次性给予3个月的临时安置费。

3.停产停业损失的补偿。对因征收房屋造成停产、停业的,付给停产停业损失费。

1)征收商业用房以及沿陶朱公大街、青年路、济阴路、陶驿路符合住改经条件用于经营的住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,一次性支付3个月的停产停业损失费;选择房屋产权调换的,按月支付至产权调换房屋交付之月(自腾空之日起),过渡期为30个月。停产停业损失费的标准为:沿陶朱公大街房屋,按被征收房屋合法实际经营建筑面积每平方米每月15元;沿青年路房屋,每平方米每月14元;沿济阴路、陶驿路房屋,每平方米每月12元。过渡期满,产权调换房屋不能按时交付的,从逾期之日起,停产停业损失费按双倍支付,到产权调换房屋交付之日为止。

被征收房屋经营者的停产停业损失按被征收房屋合法实际经营面积每平方米50元一次性支付。

2)对不沿城市主次干道或虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋,且符合住改经房屋项条件的,按照住宅房屋给予补偿,支付一次性停产停业损失费。停产停业损失费按被征收房屋实际正在营业的合法建筑面积每平方米30元计算。被征收房屋有承租人的,应当提供房屋租赁证明,停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配;租赁双方协商一致的,按协商结果分配。

(五)空闲地及其他土地的补偿

1.属国有土地的空闲宅基地,对选择货币补偿的,参照政府公布的基准地价经评估后给予补偿;选择房屋产权调换的,只给予调换住宅房屋,按基准容积率的相应建筑面积计算价值给予房屋产权调换。土地性质为国有出让的,扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用(500/平方米);土地性质为国有划拨的,先扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用(500/平方米),再扣除基准地价40%的土地出让金。

空闲宅基地的认定以土地使用权证为依据,没有办理登记手续的,由监察、财政、国土、规划、房管、办事处和社区等部门组成联合认定小组进行认定。

2.国有空闲土地使用权人为法人的,参照区政府公布的土地基准地价经评估后给予货币补偿。

3.土地为完整宅基地、容积率较低未形成完整房地产现状的院落,建筑物及附属物按成本法评估确定补偿价格,土地按上述空闲宅基地的补偿方法给予货币补偿或房屋产权调换。

4.与被征收房屋院落或空闲宅基地相配套的胡同用地,按划拨国有土地使用权根据基准地价评估后给予货币补偿;

5.不适于建设正常院落和房屋的土地、院落建成后剩余的边角地等属国有土地的,按政府公布的基准地价评估后给予补偿,不计回迁面积;

6.道路用地、边角地、坑塘等集体土地,按征收集体土地政策给予补偿。已征为国有土地的河道、公共道路等不再补偿。

(六)容积率低于0.7的被征收房屋以及空闲宅基地,被征收人选择产权调换的,按基准容积率0.7对应的建筑面积给予搬家费、临时安置费和装饰装修包干补偿。

四、奖励政策

(一)被征收人的合法房屋,在规定期限内签订征收补偿协议、腾空交房(清障交付)的,给予适当奖励。

(二)对于独立院落和空闲宅基地,在规定期限内签订征收补偿协议、腾空交房(清障交付)的,院内未建设的空地面积每平方米给予700元的奖励,容积率不足0.7虚拟部分不再奖励。

五、房屋安置

(一)住宅房屋

被征收住宅房屋的产权调换房屋(即安置房,下同)位于兴华路以南,白土山路以西,陶朱公大街以北,隅首街以东。

1.安置房价格的确定。

1)安置房价格(即回迁价,下同):按照优惠于被征收人的原则,以该片区范围内所有被征收住宅房屋价值的评估均价(即该片区被征收住宅房屋价值的总评估补偿金额除以被征收住宅房屋总建筑面积)作为安置房的均价。楼层差价另计。

2)超面积安置办法。被征收人所选安置房面积超出应安置面积10平方米以内(含)的部分,按回迁价计算;超出10平方米以上的部分按所选商品房楼层上市时的市场价计算。

3)与安置房相配套的车库、储藏室或地下车位按征收公告发布之日市场价格的90%优先销售给回迁户。

2.挑选安置房的顺序。依据被征收户应享受的安置面积就近套靠的原则,按照被征收户入户丈量、签订征收补偿协议和腾空交房的先后顺序综合计分,按得分确定选房顺序。

签订协议占60%,腾空交房占40%签订补偿协议的第一名得6分,每落后1个名次递增6分;腾空房屋交钥匙的第一名得4分,每落后1个名次递增4分。以上两项得分之和最少的为第一名,依次类推。若得分相同,签订协议得分少的优先挑选,若签订协议得分也相同,采取抽签方式确定顺序。

(二)商业用房。

   被征收商业用房在所沿道路原区域或就近、相似区位进行产权调换。

1.商业用房的补偿金额,根据所处区位、新旧成度、结构、建筑面积、土地取得方式等因素评估确定。

2.安置房价格。商业安置房价格分别按照陶朱公大街、青年路、济阴路、陶驿路四个区域各自范围内所有被征收商业房屋价值的评估均价作为安置房均价,楼层差价依据市场行情确定。如安置区位明显偏好,回迁价将进行适当调整。

3.超安置面积部分计价办法。安置面积以内的部分,按回迁价计算;超出安置面积5平方米以内(含)的部分,按回迁价计算,超出5平方米以上的部分,按同等、同区位新建商业用房上市时的市场价格计算。院落有分户的,安置面积和安置房面积按各户之和计算。

4.商业用房被征收后,依据被征收商业用房沿街底层门市建筑面积就近套靠的原则,按照入户丈量、签订征收补偿协议和腾空交房的先后顺序综合计分,按得分多少由低到高确定选房顺序。

(三)住改经房屋

   住改经房屋可按住宅房屋进行产权调换,也可调换同面积的商业用房。安置房屋和被征收房屋的价格均按规定评估计算确定,结清差价,多退少补。

安置地点和挑选安置房的办法同商业用房安置办法。

六、搬迁期限、过渡方式和期限

房屋征收部门对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。将被征收房屋腾空,经验收合格后交付征收部门。

验收合格的标准为房屋腾空、门窗等构件齐全、已补偿的建筑物、构筑物、装饰装修等无缺失、无人为拆除迹象。缺失的构件按补偿价从补偿费中原数扣除。

选择房屋产权调换的,由被征收人自行解决周转房过渡,过渡期限为30个月。

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请政府按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告;被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可依法提起行政诉讼;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,区政府依法申请人民法院强制执行。

七、结算与付款

(一)实行货币补偿的,在签订征收补偿协议7个工作日内,一次性支付各种补偿费用;被征收户在规定的期限完成搬迁,并经验收合格后支付应得奖励。

(二)实行产权调换的,在腾空交房后7个工作日内支付搬迁费、6个月的临时安置费或停产停业损失费;剩余的临时安置费或停产停业损失费每6个月支付一次;其它补偿费、奖励等扣减足够的购房款(包括楼层差价、配套设施等)后剩余的部分,在安置房位置确定后即行结算支付;安置房交付后一次性结清差价。


临商路东北片区棚户区改造项目

房屋征收补偿方案

(征求意见稿)

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》及省、市有关规定,结合货币化安置政策和实际情况,制定房屋征收补偿方案如下。

一、房屋征收范围

陶朱公大街以北、白土山路以西,兴华路以南,隅首街以东(具体以规划部门划定的征收红线为准)。

二、房屋征收主体

定陶区人民政府是该项目房屋征收与补偿的主体,定陶区住房和城乡建设局为房屋征收部门,负责组织实施该项目的房屋征收与补偿工作。

三、房屋征收补偿

(一)征收补偿方式。征收补偿实行货币补偿和房屋产权调换两种方式。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换的,对被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值分别计算,结清差价。

(二)征收补偿范围

对房屋征收范围内被征收人的合法建筑物、附属物及其它设施给予补偿。对违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑,不予补偿。

(三)被征收房屋价值的确定办法

1.对被征收住宅房屋价值的补偿,按照被征收房屋所处区位新建普通商品房市场价格,结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、朝向、新旧程度、配套设施、容积率以及土地等因素由房地产评估机构评估确定。

被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。

1)被征收房屋的容积率为基准容积率的,按房屋的评估价值给予货币补偿或房屋产权调换。该片区的基准容积率为0.7

2)被征收房屋的容积率低于基准容积率的,扣除不足部分的建安造价等相关费用(500/平方米)后,按基准容积率的相应建筑面积给予货币补偿或房屋产权调换。土地性质为国有划拨的,不足部分还应扣除基准地价40%的出让金。

3)被征收房屋的容积率高于基准容积率的,对高出基准容积率部分,凡没有权属资料、可确权书证且在200986日《定陶县人民政府关于在县城市禁控区内禁止零星建设的通告》(定政发20099号)发布以后建设的房屋,按成本价每平方米不超过500元给予评估补偿,不享受装修包干补偿、搬迁费、临时安置费及其它奖励。

   20161124日全市开展城市违法建设治理行动以后建设(包括新建、改建和扩建)且没有有效手续的房屋,视为违法建筑,不予补偿。

2.沿陶朱公大街、白土山路、隅首街的被征收合法住宅房屋用于经营(以下简称住改经),且同时符合下列条件的,按住宅房屋评估,根据不同区位适当提高补偿标准。

取得营业执照、税务登记证并有近期1年以上连续纳税申报记录;

房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致;

属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。同一建筑物以自然间或自然层为界。

3.同时符合下列条件的房屋,认定为商业用房。

国有土地使用权证载明为出让土地,且用途为商业;

建设工程规划许可证规划用途为商业;

房屋所有权证载明房屋用途为商业。

4办公用房、工业厂房、公益基础设施等房屋采用成本法进行评估。地下室、夹层、达不到测绘规范要求的房屋、简易房、棚房等按照重置价格结合成新给予评估补偿。

5.经规划部门批准建设的多层住宅单元楼房,不计容积率调整系数,楼房之间为满足日照间距而预留的空地、道路占地等公共用地不单独补偿。

6.被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元的标准给予一次性包干补偿。

被征收房屋有承租人的,如承租人未投资装饰装修,装饰装修包干补偿费用补偿给被征收房屋所有权人。承租人投资装饰装修的,按照租赁合同的约定给付;没有约定的,由出租方和承租方在规定期限内协商确定;在规定期限内协商不成的,征收部门可向公证机关办理证据保全手续后先予征收,待纠纷解决后再予补偿。

对确属高档装修的,由当事人向评估机构提出申请,经评估机构认定后,据实评估给予补偿。

(四)搬迁、临时安置、停产停业损失费的补偿

1.搬迁费。因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门向被征收人支付搬迁费。搬迁费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米10元的标准进行一次性补偿。

选择房屋产权调换的,搬迁费按双倍发放,被征收房屋有承租人的,按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

2.临时安置费。征收住宅房屋,需要临时安置的,房屋征收部门向被征收人支付临时安置费,临时周转用房由被征收人自行解决。临时安置费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月8元补偿。其他房屋不享受临时安置费。

选择货币补偿的,一次性给予3个月的临时安置费。

选择产权调换的,自签订征收补偿协议并腾空房屋交钥匙之日起到产权调换房屋交付止付给临时安置费,每6个月支付一次。过渡期限为30个月,过渡期满,产权调换房屋不能按时交付的,从逾期之日起,临时安置费每平方米每月增加到16元。

到指定小区购买安置住房的,按实际过渡期限发给临时安置费,直到安置房交付为止;安置房为现房的,一次性给予3个月的临时安置费。

3.停产停业损失的补偿。对因征收房屋造成停产、停业的,付给停产停业损失费。

1)征收商业用房以及沿陶朱公大街、白土山路、隅首街符合住改经条件用于经营的住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,一次性支付3个月的停产停业损失费;选择房屋产权调换的,按月支付至产权调换房屋交付之月(自腾空之日起),过渡期为30个月。停产停业损失费的标准为:沿陶朱公大街、白土山路、兴华路、隅首街房屋,按被征收房屋合法实际经营建筑面积每平方米每月15元。过渡期满,产权调换房屋不能按时交付的,从逾期之日起,停产停业损失费按双倍支付,到产权调换房屋交付之日为止。

被征收房屋经营者的停产停业损失按被征收房屋合法实际经营面积每平方米50元一次性支付。

2)对不沿城市主次干道或虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋,且符合住改经房屋项条件的,按照住宅房屋给予补偿,支付一次性停产停业损失费。停产停业损失费按被征收房屋实际正在营业的合法建筑面积每平方米30元计算。被征收房屋有承租人的,应当提供房屋租赁证明,停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配;租赁双方协商一致的,按协商结果分配。

(五)空闲地及其他土地的补偿

1.属国有土地的空闲宅基地,对选择货币补偿的,参照政府公布的基准地价经评估后给予补偿;选择房屋产权调换的,只给予调换住宅房屋,按基准容积率的相应建筑面积计算价值给予房屋产权调换。土地性质为国有出让的,扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用(500/平方米);土地性质为国有划拨的,先扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用(500/平方米),再扣除基准地价40%的土地出让金。

空闲宅基地的认定以土地使用权证为依据,没有办理登记手续的,由监察、财政、国土、规划、房管、办事处和社区等部门组成联合认定小组进行认定。

2.国有空闲土地使用权人为法人的,参照区政府公布的土地基准地价经评估后给予货币补偿。

3.土地为完整宅基地、容积率较低未形成完整房地产现状的院落,建筑物及附属物按成本法评估确定补偿价格,土地按上述空闲宅基地的补偿方法给予货币补偿或房屋产权调换。

4.与被征收房屋院落或空闲宅基地相配套的胡同用地,按划拨国有土地使用权根据基准地价评估后给予货币补偿;

5.不适于建设正常院落和房屋的土地、院落建成后剩余的边角地等属国有土地的,按政府公布的基准地价评估后给予补偿,不计回迁面积;

6.道路用地、边角地、坑塘等集体土地,按征收集体土地政策给予补偿。已征为国有土地的河道、公共道路等不再补偿。

(六)容积率低于0.7的被征收房屋以及空闲宅基地,被征收人选择产权调换的,按基准容积率0.7对应的建筑面积给予搬家费、临时安置费和装饰装修包干补偿。

四、奖励政策

(一)被征收人的合法房屋,在规定期限内签订征收补偿协议、腾空交房(清障交付)的,给予适当奖励。

(二)对于独立院落和空闲宅基地,在规定期限内签订征收补偿协议、腾空交房(清障交付)的,院内未建设的空地面积每平方米给予700元的奖励,容积率不足0.7虚拟部分不再奖励。

五、房屋安置

(一)住宅房屋

被征收住宅房屋的产权调换房屋(即安置房,下同)位于兴华路以南,白土山路以西,陶朱公大街以北,隅首街以东。

1.安置房价格的确定。

1)安置房价格(即回迁价,下同):按照优惠于被征收人的原则,以该片区范围内所有被征收住宅房屋价值的评估均价(即该片区被征收住宅房屋价值的总评估补偿金额除以被征收住宅房屋总建筑面积)作为安置房的均价。楼层差价另计。

2)超面积安置办法。被征收人所选安置房面积超出应安置面积10平方米以内(含)的部分,按回迁价计算;超出10平方米以上的部分按所选商品房楼层上市时的市场价计算。

3)与安置房相配套的车库、储藏室或地下车位按征收公告发布之日市场价格的90%优先销售给回迁户。

2.挑选安置房的顺序。依据被征收户应享受的安置面积就近套靠的原则,按照被征收户入户丈量、签订征收补偿协议和腾空交房的先后顺序综合计分,按得分确定选房顺序。

签订协议占60%,腾空交房占40%签订补偿协议的第一名得6分,每落后1个名次递增6分;腾空房屋交钥匙的第一名得4分,每落后1个名次递增4分。以上两项得分之和最少的为第一名,依次类推。若得分相同,签订协议得分少的优先挑选,若签订协议得分也相同,采取抽签方式确定顺序。

(二)商业用房

   被征收商业用房在所沿道路原区域或就近、相似区位进行产权调换。

1.商业用房的补偿金额,根据所处区位、新旧成度、结构、建筑面积、土地取得方式等因素评估确定。

2.安置房价格。商业安置房价格分别按照陶朱公大街、白土山路路、兴华路、隅首街四个区域各自范围内所有被征收商业房屋价值的评估均价作为安置房均价,楼层差价依据市场行情确定。

3.超安置面积部分计价办法。安置面积以内的部分,按回迁价计算;超出安置面积5平方米以内(含)的部分,按回迁价计算,超出5平方米以上的部分,按同等、同区位新建商业用房上市时的市场价格计算。院落有分户的,安置面积和安置房面积按各户之和计算。

4.商业用房被征收后,依据被征收商业用房沿街底层门市建筑面积就近套靠的原则,按照入户丈量、签订征收补偿协议和腾空交房的先后顺序综合计分,按得分多少由低到高确定选房顺序。

(三)住改经房屋

住改经房屋可按住宅房屋进行产权调换,也可调换同面积的商业用房。安置房屋和被征收房屋的价格均按规定评估计算确定,结清差价,多退少补。

安置地点和挑选安置房的办法同商业用房安置办法。

六、搬迁期限、过渡方式和期限

房屋征收部门对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。将被征收房屋腾空,经验收合格后交付征收部门。

验收合格的标准为房屋腾空、门窗等构件齐全、已补偿的建筑物、构筑物、装饰装修等无缺失、无人为拆除迹象。缺失的构件按补偿价从补偿费中原数扣除。

选择房屋产权调换的,由被征收人自行解决周转房过渡,过渡期限为30个月。

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请政府按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告;被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可依法提起行政诉讼;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,区政府依法申请人民法院强制执行。

七、结算与付款

1.实行货币补偿的,在签订征收补偿协议7个工作日内,一次性支付各种补偿费用;被征收户在规定的期限完成搬迁,并经验收合格后支付应得奖励。

2.实行产权调换的,在腾空交房后7个工作日内支付搬迁费、6个月的临时安置费或停产停业损失费;剩余的临时安置费或停产停业损失费每6个月支付一次;其它补偿费、奖励等扣减足够的购房款(包括楼层差价、配套设施等)后剩余的部分,在安置房位置确定后即行结算支付;安置房交付后一次性结清差价。


农业局片区棚户区改造项目房屋

征收补偿方案

(征求意见稿)

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》及省、市有关规定,结合货币化安置政策和实际情况,制定房屋征收补偿方案如下。

一、房屋征收范围

陶朱公大街以北、陶驿路以西,兴华路以南,菏商路以东(具体以规划部门划定的征收红线为准)。

二、房屋征收主体

定陶区人民政府是该项目房屋征收与补偿的主体,定陶区住房和城乡建设局为房屋征收部门,负责组织实施该项目的房屋征收与补偿工作。

三、房屋征收补偿

(一)征收补偿方式。征收补偿实行货币补偿和房屋产权调换两种方式。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换的,对被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值分别计算,结清差价。

(二)征收补偿范围

对房屋征收范围内被征收人的合法建筑物、附属物及其它设施给予补偿。对违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑,不予补偿。

(三)被征收房屋价值的确定办法

1.对被征收住宅房屋价值的补偿,按照被征收房屋所处区位新建普通商品房市场价格,结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、朝向、新旧程度、配套设施、容积率以及土地等因素由房地产评估机构评估确定。

被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。

1)被征收房屋的容积率为基准容积率的,按房屋的评估价值给予货币补偿或房屋产权调换。该片区的基准容积率为0.7

2)被征收房屋的容积率低于基准容积率的,扣除不足部分的建安造价等相关费用(500/平方米)后,按基准容积率的相应建筑面积给予货币补偿或房屋产权调换。土地性质为国有划拨的,不足部分还应扣除基准地价40%的出让金。

3)被征收房屋的容积率高于基准容积率的,对高出基准容积率部分,凡没有权属资料、可确权书证且在200986日《定陶县人民政府关于在县城市禁控区内禁止零星建设的通告》(定政发20099号)发布以后建设的房屋,按成本价每平方米不超过500元给予评估补偿,不享受装修包干补偿、搬迁费、临时安置费及其它奖励。

20161124日全市开展城市违法建设治理行动以后建设(包括新建、改建和扩建)且没有有效手续的房屋,视为违法建筑,不予补偿。

2.沿陶朱公大街、陶驿路、兴华路、菏商路的被征收合法住宅房屋用于经营(以下简称住改经),且同时符合下列条件的,按住宅房屋评估,根据不同区位适当提高补偿标准。

取得营业执照、税务登记证并有近期1年以上连续纳税申报记录;

房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致;

属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。同一建筑物以自然间或自然层为界。

3.同时符合下列条件的房屋,认定为商业用房。

国有土地使用权证载明为出让土地,且用途为商业;

建设工程规划许可证规划用途为商业;              

房屋所有权证载明房屋用途为商业。

4办公用房、工业厂房、公益基础设施等房屋采用成本法进行评估。地下室、夹层、达不到测绘规范要求的房屋、简易房、棚房等按照重置价格结合成新给予评估补偿。

5.经规划部门批准建设的多层住宅单元楼房,不计容积率调整系数,楼房之间为满足日照间距而预留的空地、道路占地等公共用地不单独补偿。

6.被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元的标准给予一次性包干补偿。

被征收房屋有承租人的,如承租人未投资装饰装修,装饰装修包干补偿费用补偿给被征收房屋所有权人。承租人投资装饰装修的,按照租赁合同的约定给付;没有约定的,由出租方和承租方在规定期限内协商确定;在规定期限内协商不成的,征收部门可向公证机关办理证据保全手续后先予征收,待纠纷解决后再予补偿。

对确属高档装修的,由当事人向评估机构提出申请,经评估机构认定后,据实评估给予补偿。

(四)搬迁、临时安置、停产停业损失费的补偿

1.搬迁费。因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门向被征收人支付搬迁费。搬迁费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米10元的标准进行一次性补偿。

选择房屋产权调换的,搬迁费按双倍发放,被征收房屋有承租人的,按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

2.临时安置费。征收住宅房屋,需要临时安置的,房屋征收部门向被征收人支付临时安置费,临时周转用房由被征收人自行解决。临时安置费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月8元补偿。其他房屋不享受临时安置费。

选择货币补偿的,一次性给予3个月的临时安置费。

选择产权调换的,自签订征收补偿协议并腾空房屋交钥匙之日起到产权调换房屋交付止付给临时安置费,每6个月支付一次。过渡期限为30个月,过渡期满,产权调换房屋不能按时交付的,从逾期之日起,临时安置费每平方米每月增加到16元。

到指定小区购买安置住房的,按实际过渡期限发给临时安置费,直到安置房交付为止;安置房为现房的,一次性给予3个月的临时安置费。

3.停产停业损失的补偿。对因征收房屋造成停产、停业的,付给停产停业损失费。

1)征收商业用房以及沿陶朱公大街、陶驿路、兴华路、菏商路符合住改经条件用于经营的住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,一次性支付3个月的停产停业损失费;选择房屋产权调换的,按月支付至产权调换房屋交付之月(自腾空之日起),过渡期为30个月。停产停业损失费的标准为:沿陶朱公大街、兴华路房屋,按被征收房屋合法实际经营建筑面积每平方米每月14元;沿菏商路、陶驿路房屋,每平方米每月13元。过渡期满,产权调换房屋不能按时交付的,从逾期之日起,停产停业损失费按双倍支付,到产权调换房屋交付之日为止。

被征收房屋经营者的停产停业损失按被征收房屋合法实际经营面积每平方米50元一次性支付。

2)对不沿城市主次干道或虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋,且符合住改经房屋项条件的,按照住宅房屋给予补偿,支付一次性停产停业损失费。停产停业损失费按被征收房屋实际正在营业的合法建筑面积每平方米30元计算。被征收房屋有承租人的,应当提供房屋租赁证明,停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配;租赁双方协商一致的,按协商结果分配。

(五)空闲地及其他土地的补偿

1.属国有土地的空闲宅基地,对选择货币补偿的,参照政府公布的基准地价经评估后给予补偿;选择房屋产权调换的,只给予调换住宅房屋,按基准容积率的相应建筑面积计算价值给予房屋产权调换。土地性质为国有出让的,扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用(500/平方米);土地性质为国有划拨的,先扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用(500/平方米),再扣除基准地价40%的土地出让金。

空闲宅基地的认定以土地使用权证为依据,没有办理登记手续的,由监察、财政、国土、规划、房管、办事处和社区等部门组成联合认定小组进行认定。

2.国有空闲土地使用权人为法人的,参照区政府公布的土地基准地价经评估后给予货币补偿。

3.土地为完整宅基地、容积率较低未形成完整房地产现状的院落,建筑物及附属物按成本法评估确定补偿价格,土地按上述空闲宅基地的补偿方法给予货币补偿或房屋产权调换。

4.与被征收房屋院落或空闲宅基地相配套的胡同用地,按划拨国有土地使用权根据基准地价评估后给予货币补偿;

5.不适于建设正常院落和房屋的土地、院落建成后剩余的边角地等属国有土地的,按政府公布的基准地价评估后给予补偿,不计回迁面积;

6.道路用地、边角地、坑塘等集体土地,按征收集体土地政策给予补偿。已征为国有土地的河道、公共道路等不再补偿。

(六)容积率低于0.7的被征收房屋以及空闲宅基地,被征收人选择产权调换的,按基准容积率0.7对应的建筑面积给予搬家费、临时安置费和装饰装修包干补偿。

四、奖励政策

(一)被征收人的合法房屋,在规定期限内签订征收补偿协议、腾空交房(清障交付)的,给予适当奖励。

(二)对于独立院落和空闲宅基地,在规定期限内签订征收补偿协议、腾空交房(清障交付)的,院内未建设的空地面积每平方米给予700元的奖励,容积率不足0.7虚拟部分不再奖励。

五、房屋安置

(一)住宅房屋

被征收住宅房屋的产权调换房屋(即安置房,下同)位于兴华路以北,陶驿路以西,古塔路以南,菏商路以东。

1.安置房价格的确定。

1)安置房价格(即回迁价,下同):按照优惠于被征收人的原则,以该片区范围内所有被征收住宅房屋价值的评估均价(即该片区被征收住宅房屋价值的总评估补偿金额除以被征收住宅房屋总建筑面积)作为安置房的均价。楼层差价另计。

2)超面积安置办法。被征收人所选安置房面积超出应安置面积10平方米以内(含)的部分,按回迁价计算;超出10平方米以上的部分按所选商品房楼层上市时的市场价计算。

3)与安置房相配套的车库、储藏室或地下车位按征收公告发布之日市场价格的90%优先销售给回迁户。

2.挑选安置房的顺序。依据被征收户应享受的安置面积就近套靠的原则,按照被征收户入户丈量、签订征收补偿协议和腾空交房的先后顺序综合计分,按得分确定选房顺序。

签订协议占60%,腾空交房占40%签订补偿协议的第一名得6分,每落后1个名次递增6分;腾空房屋交钥匙的第一名得4分,每落后1个名次递增4分。以上两项得分之和最少的为第一名,依次类推。若得分相同,签订协议得分少的优先挑选,若签订协议得分也相同,采取抽签方式确定顺序。

  1. 商业用房

   被征收商业用房在所沿道路原区域或就近、相似区位进行产权调换。

1.商业用房的补偿金额,根据所处区位、新旧成度、结构、建筑面积、土地取得方式等因素评估确定。

2.安置房价格。商业安置房价格分别按照陶朱公大街、陶驿路、济阴路、菏商路四个区域各自范围内所有被征收商业房屋和住改经房屋价值的评估均价作为安置房均价,楼层差价依据市场行情确定。

3.超安置面积部分计价办法。安置面积以内的部分,按回迁价计算;超出安置面积5平方米以内(含)的部分,按回迁价计算,超出5平方米以上的部分,按同等、同区位新建商业用房上市时的市场价格计算。院落有分户的,安置面积和安置房面积按各户之和计算。

4.商业用房被征收后,依据被征收商业用房沿街底层门市建筑面积就近套靠的原则,按照入户丈量、签订征收补偿协议和腾空交房的先后顺序综合计分,按得分多少由低到高确定选房顺序。

  1. 住改经房屋

   住改经房屋可按住宅房屋进行产权调换,也可调换同面积的商业用房。安置房屋和被征收房屋的价格均按规定评估计算确定,结清差价,多退少补。

安置地点和挑选安置房的办法同商业用房安置办法。

六、搬迁期限、过渡方式和期限

房屋征收部门对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。将被征收房屋腾空,经验收合格后交付征收部门。

验收合格的标准为房屋腾空、门窗等构件齐全、已补偿的建筑物、构筑物、装饰装修等无缺失、无人为拆除迹象。缺失的构件按补偿价从补偿费中原数扣除。

选择房屋产权调换的,由被征收人自行解决周转房过渡,过渡期限为30个月。

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请政府按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告;被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可依法提起行政诉讼;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,区政府依法申请人民法院强制执行。

七、结算与付款

(一)实行货币补偿的,在签订征收补偿协议7个工作日内,一次性支付各种补偿费用;被征收户在规定的期限完成搬迁,并经验收合格后支付应得奖励。

(二)实行产权调换的,在腾空交房后7个工作日内支付搬迁费、6个月的临时安置费或停产停业损失费;剩余的临时安置费或停产停业损失费每6个月支付一次;其它补偿费、奖励等扣减足够的购房款(包括楼层差价、配套设施等)后剩余的部分,在安置房位置确定后即行结算支付;安置房交付后一次性结清差价。


一棉厂片区棚户区改造项目房屋

征收补偿方案

(征求意见稿)

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》及省、市有关规定,结合货币化安置政策和实际情况,制定房屋征收补偿方案如下。

一、房屋征收范围

(一)东至陶驿路、南至兴华路、西至菏商路、北至古塔路;

(二)北至东丰路,西至菏商路,南至古塔路,东至御景新城小区纱厂家属院。(具体以规划部门划定的征收红线为准)

二、房屋征收主体

定陶区人民政府是该项目房屋征收与补偿的主体,定陶区住房和城乡建设局为房屋征收部门,负责组织实施该项目的房屋征收与补偿工作。

三、房屋征收补偿

(一)征收补偿方式。征收补偿实行货币补偿和房屋产权调换两种方式。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换的,对被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值分别计算,结清差价。

(二)征收补偿范围

对房屋征收范围内被征收人的合法建筑物、附属物及其它设施给予补偿。对违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑,不予补偿。

(三)被征收房屋价值的确定办法

1.对被征收住宅房屋价值的补偿,按照被征收房屋所处区位新建普通商品房市场价格,结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、朝向、新旧程度、配套设施、容积率以及土地等因素由房地产评估机构评估确定。

被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。

1)被征收房屋的容积率为基准容积率的,按房屋的评估价值给予货币补偿或房屋产权调换。该片区的基准容积率为0.7

2)被征收房屋的容积率低于基准容积率的,扣除不足部分的建安造价等相关费用(500/平方米)后,按基准容积率的相应建筑面积给予货币补偿或房屋产权调换。土地性质为国有划拨的,不足部分还应扣除基准地价40%的出让金。

3)被征收房屋的容积率高于基准容积率的,对高出基准容积率部分,凡没有权属资料、可确权书证且在200986日《定陶县人民政府关于在县城市禁控区内禁止零星建设的通告》(定政发20099号)发布以后建设的房屋,按成本价每平方米不超过500元给予评估补偿,不享受装修包干补偿、搬迁费、临时安置费及其它奖励。

20161124日全市开展城市违法建设治理行动以后建设(包括新建、改建和扩建)且没有有效手续的房屋,视为违法建筑,不予补偿。

2.沿兴华路、菏商路、古塔路、陶驿路、东丰路的被征收合法住宅房屋用于经营(以下简称住改经),且同时符合下列条件的,按住宅房屋评估,根据不同区位适当提高补偿标准。

取得营业执照、税务登记证并有近期1年以上连续纳税申报记录;

房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致;

属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。同一建筑物以自然间或自然层为界。

3.同时符合下列条件的房屋,认定为商业用房。

国有土地使用权证载明为出让土地,且用途为商业;

建设工程规划许可证规划用途为商业;              

房屋所有权证载明房屋用途为商业。

4办公用房、工业厂房、公益基础设施等房屋采用成本法进行评估。地下室、夹层、达不到测绘规范要求的房屋、简易房、棚房等按照重置价格结合成新给予评估补偿。

5.经规划部门批准建设的多层住宅单元楼房,不计容积率调整系数,楼房之间为满足日照间距而预留的空地、道路占地等公共用地不单独补偿。

6.被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元的标准给予一次性包干补偿。

被征收房屋有承租人的,如承租人未投资装饰装修,装饰装修包干补偿费用补偿给被征收房屋所有权人。承租人投资装饰装修的,按照租赁合同的约定给付;没有约定的,由出租方和承租方在规定期限内协商确定;在规定期限内协商不成的,征收部门可向公证机关办理证据保全手续后先予征收,待纠纷解决后再予补偿。

对确属高档装修的,由当事人向评估机构提出申请,经评估机构认定后,据实评估给予补偿。

(四)搬迁、临时安置、停产停业损失费的补偿

1.搬迁费。因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门向被征收人支付搬迁费。搬迁费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米10元的标准进行一次性补偿。

选择房屋产权调换的,搬迁费按双倍发放,被征收房屋有承租人的,按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

2.临时安置费。征收住宅房屋,需要临时安置的,房屋征收部门向被征收人支付临时安置费,临时周转用房由被征收人自行解决。临时安置费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月8元补偿。其他房屋不享受临时安置费。

选择货币补偿的,一次性给予3个月的临时安置费。

选择产权调换的,自签订征收补偿协议并腾空房屋交钥匙之日起到产权调换房屋交付止付给临时安置费,每6个月支付一次。过渡期限为30个月,过渡期满,产权调换房屋不能按时交付的,从逾期之日起,临时安置费每平方米每月增加到16元。

到指定小区购买安置住房的,按实际过渡期限发给临时安置费,直到安置房交付为止;安置房为现房的,一次性给予3个月的临时安置费。

3.停产停业损失的补偿。对因征收房屋造成停产、停业的,付给停产停业损失费。

1)征收商业用房以及沿兴华路、陶驿路、古塔路、菏商路、东丰路符合住改经条件用于经营的住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,一次性支付3个月的停产停业损失费;选择房屋产权调换的,按月支付至产权调换房屋交付之月(自腾空之日起),过渡期为30个月。停产停业损失费的标准为:沿兴华路房屋,按被征收房屋合法实际经营建筑面积每平方米每月14元;沿菏商路、陶驿路、古塔路房屋,每平方米每月13元;沿东丰路房屋,每平方米每月12元。过渡期满,产权调换房屋不能按时交付的,从逾期之日起,停产停业损失费按双倍支付,到产权调换房屋交付之日为止。

被征收房屋经营者的停产停业损失按被征收房屋合法实际经营面积每平方米50元一次性支付。

2)对不沿城市主次干道或虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋,且符合住改经房屋项条件的,按照住宅房屋给予补偿,支付一次性停产停业损失费。停产停业损失费按被征收房屋实际正在营业的合法建筑面积每平方米30元计算。被征收房屋有承租人的,应当提供房屋租赁证明,停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配;租赁双方协商一致的,按协商结果分配。

(五)空闲地及其他土地的补偿

1.属国有土地的空闲宅基地,对选择货币补偿的,参照政府公布的基准地价经评估后给予补偿;选择房屋产权调换的,只给予调换住宅房屋,按基准容积率的相应建筑面积计算价值给予房屋产权调换。土地性质为国有出让的,扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用(500/平方米);土地性质为国有划拨的,先扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用(500/平方米),再扣除基准地价40%的土地出让金。

空闲宅基地的认定以土地使用权证为依据,没有办理登记手续的,由监察、财政、国土、规划、房管、办事处和社区等部门组成联合认定小组进行认定。

2.国有空闲土地使用权人为法人的,参照区政府公布的土地基准地价经评估后给予货币补偿。

3.土地为完整宅基地、容积率较低未形成完整房地产现状的院落,建筑物及附属物按成本法评估确定补偿价格,土地按上述空闲宅基地的补偿方法给予货币补偿或房屋产权调换。

4.与被征收房屋院落或空闲宅基地相配套的胡同用地,按划拨国有土地使用权根据基准地价评估后给予货币补偿;

5.不适于建设正常院落和房屋的土地、院落建成后剩余的边角地等属国有土地的,按政府公布的基准地价评估后给予补偿,不计回迁面积;

6.道路用地、边角地、坑塘等集体土地,按征收集体土地政策给予补偿。已征为国有土地的河道、公共道路等不再补偿。

(六)容积率低于0.7的被征收房屋以及空闲宅基地,被征收人选择产权调换的,按基准容积率0.7对应的建筑面积给予搬家费、临时安置费和装饰装修包干补偿。

四、奖励政策

(一)被征收人的合法房屋,在规定期限内签订征收补偿协议、腾空交房(清障交付)的,给予适当奖励。

(二)对于独立院落和空闲宅基地,在规定期限内签订征收补偿协议、腾空交房(清障交付)的,院内未建设的空地面积每平方米给予700元的奖励,容积率不足0.7虚拟部分不再奖励。

五、房屋安置

(一)住宅房屋

被征收住宅房屋的产权调换房屋(即安置房,下同)位于兴华路以北,陶驿路以西,古塔路以南,菏商路以东。

1.安置房价格的确定。

1)安置房价格(即回迁价,下同):按照优惠于被征收人的原则,以该片区范围内所有被征收住宅房屋价值的评估均价(即该片区被征收住宅房屋价值的总评估补偿金额除以被征收住宅房屋总建筑面积)作为安置房的均价。楼层差价另计。

2)超面积安置办法。被征收人所选安置房面积超出应安置面积10平方米以内(含)的部分,按回迁价计算;超出10平方米以上的部分按所选商品房楼层上市时的市场价计算。

3)与安置房相配套的车库、储藏室或地下车位按征收公告发布之日市场价格的90%优先销售给回迁户。

2.挑选安置房的顺序。依据被征收户应享受的安置面积就近套靠的原则,按照被征收户入户丈量、签订征收补偿协议和腾空交房的先后顺序综合计分,按得分确定选房顺序。

签订协议占60%,腾空交房占40%签订补偿协议的第一名得6分,每落后1个名次递增6分;腾空房屋交钥匙的第一名得4分,每落后1个名次递增4分。以上两项得分之和最少的为第一名,依次类推。若得分相同,签订协议得分少的优先挑选,若签订协议得分也相同,采取抽签方式确定顺序。

(二)商业用房

   被征收商业用房在所沿道路原区域或就近、相似区位进行产权调换。

1.商业用房的补偿金额,根据所处区位、新旧成度、结构、建筑面积、土地取得方式等因素评估确定。

2.安置房价格。商业安置房价格分别按照所沿道路区域各自范围内所有被征收商业房屋和住改经房屋价值的评估均价作为安置房均价,楼层差价依据市场行情确定。

3.超安置面积部分计价办法。安置面积以内的部分,按回迁价计算;超出安置面积5平方米以内(含)的部分,按回迁价计算,超出5平方米以上的部分,按同等、同区位新建商业用房上市时的市场价格计算。院落有分户的,安置面积和安置房面积按各户之和计算。

4.商业用房被征收后,依据被征收商业用房沿街底层门市建筑面积就近套靠的原则,按照入户丈量、签订征收补偿协议和腾空交房的先后顺序综合计分,按得分多少由低到高确定选房顺序。

(三)住改经房屋

   住改经房屋可按住宅房屋进行产权调换,也可调换同面积的商业用房。安置房屋和被征收房屋的价格均按规定评估计算确定,结清差价,多退少补。

安置地点和挑选安置房的办法同商业用房安置办法。

六、搬迁期限、过渡方式和期限

房屋征收部门对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。将被征收房屋腾空,经验收合格后交付征收部门。

验收合格的标准为房屋腾空、门窗等构件齐全、已补偿的建筑物、构筑物、装饰装修等无缺失、无人为拆除迹象。缺失的构件按补偿价从补偿费中原数扣除。

选择房屋产权调换的,由被征收人自行解决周转房过渡,过渡期限为30个月。

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请政府按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告;被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可依法提起行政诉讼;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,区政府依法申请人民法院强制执行。

七、结算与付款

(一)实行货币补偿的,在签订征收补偿协议7个工作日内,一次性支付各种补偿费用;被征收户在规定的期限完成搬迁,并经验收合格后支付应得奖励。

(二)实行产权调换的,在腾空交房后7个工作日内支付搬迁费、6个月的临时安置费或停产停业损失费;剩余的临时安置费或停产停业损失费每6个月支付一次;其它补偿费、奖励等扣减足够的购房款(包括楼层差价、配套设施等)后剩余的部分,在安置房位置确定后即行结算支付;安置房交付后一次性结清差价。


西城片区棚户区改造项目房屋

征收补偿方案

(征求意见稿)

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》及省、市有关规定,结合货币化安置政策和实际情况,制定房屋征收补偿方案如下。

一、房屋征收范围

陶朱公大街以南、陶驿以西,济阴路以北,菏商路以东(具体以规划部门划定的征收红线为准)。

二、房屋征收主体

定陶区人民政府是该项目房屋征收与补偿的主体,定陶区住房和城乡建设局为房屋征收部门,负责组织实施该项目的房屋征收与补偿工作。

三、房屋征收补偿

(一)征收补偿方式。征收补偿实行货币补偿和房屋产权调换两种方式。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换的,对被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值分别计算,结清差价。

(二)征收补偿范围

对房屋征收范围内被征收人的合法建筑物、附属物及其它设施给予补偿。对违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑,不予补偿。

(三)被征收房屋价值的确定办法

1.对被征收住宅房屋价值的补偿,按照被征收房屋所处区位新建普通商品房市场价格,结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、朝向、新旧程度、配套设施、容积率以及土地等因素由房地产评估机构评估确定。

被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。

1)被征收房屋的容积率为基准容积率的,按房屋的评估价值给予货币补偿或房屋产权调换。该片区的基准容积率为0.7

2)被征收房屋的容积率低于基准容积率的,扣除不足部分的建安造价等相关费用(500/平方米)后,按基准容积率的相应建筑面积给予货币补偿或房屋产权调换。土地性质为国有划拨的,不足部分还应扣除基准地价40%的出让金。

3)被征收房屋的容积率高于基准容积率的,对高出基准容积率部分,凡没有权属资料、可确权书证且在200986日《定陶县人民政府关于在县城市禁控区内禁止零星建设的通告》(定政发[2009]9号)发布以后建设的房屋,按成本价每平方米不超过500元给予评估补偿,不享受装修包干补偿、搬迁费、临时安置费及其它奖励。

20161124日全市开展城市违法建设治理行动以后建设(包括新建、改建和扩建)且没有有效手续的房屋,视为违法建筑,不予补偿。

2.沿陶朱公大街、陶驿路、济阴路、菏商路的被征收合法住宅房屋用于经营(以下简称住改经),且同时符合下列条件的,按住宅房屋评估,根据不同区位适当提高补偿标准。

取得营业执照、税务登记证并有近期1年以上连续纳税申报记录;

房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致;

属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。同一建筑物以自然间或自然层为界。

3.同时符合下列条件的房屋,认定为商业用房。

国有土地使用权证载明为出让土地,且用途为商业;

建设工程规划许可证规划用途为商业;              

房屋所有权证载明房屋用途为商业。

4办公用房、工业厂房、公益基础设施等房屋采用成本法进行评估。地下室、夹层、达不到测绘规范要求的房屋、简易房、棚房等按照重置价格结合成新给予评估补偿。

5.经规划部门批准建设的多层住宅单元楼房,不计容积率调整系数,楼房之间为满足日照间距而预留的空地、道路占地等公共用地不单独补偿。

6.被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元的标准给予一次性包干补偿。

被征收房屋有承租人的,如承租人未投资装饰装修,装饰装修包干补偿费用补偿给被征收房屋所有权人。承租人投资装饰装修的,按照租赁合同的约定给付;没有约定的,由出租方和承租方在规定期限内协商确定;在规定期限内协商不成的,征收部门可向公证机关办理证据保全手续后先予征收,待纠纷解决后再予补偿。

对确属高档装修的,由当事人向评估机构提出申请,经评估机构认定后,据实评估给予补偿。

(四)搬迁、临时安置、停产停业损失费的补偿

1.搬迁费。因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门向被征收人支付搬迁费。搬迁费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米10元的标准进行一次性补偿。

选择房屋产权调换的,搬迁费按双倍发放,被征收房屋有承租人的,按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

2.临时安置费。征收住宅房屋,需要临时安置的,房屋征收部门向被征收人支付临时安置费,临时周转用房由被征收人自行解决。临时安置费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月8元补偿。其他房屋不享受临时安置费。

选择货币补偿的,一次性给予3个月的临时安置费。

选择产权调换的,自签订征收补偿协议并腾空房屋交钥匙之日起到产权调换房屋交付止付给临时安置费,每6个月支付一次。过渡期限为30个月,过渡期满,产权调换房屋不能按时交付的,从逾期之日起,临时安置费每平方米每月增加到16元。

到指定小区购买安置住房的,按实际过渡期限发给临时安置费,直到安置房交付为止;安置房为现房的,一次性给予3个月的临时安置费。

3.停产停业损失的补偿。对因征收房屋造成停产、停业的,付给停产停业损失费。

1)征收商业用房以及沿陶朱公大街、陶驿路、济阴路、菏商路符合住改经条件用于经营的住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,一次性支付3个月的停产停业损失费;选择房屋产权调换的,按月支付至产权调换房屋交付之月(自腾空之日起),过渡期为30个月。停产停业损失费的标准为:沿陶朱公大街房屋,按被征收房屋合法实际经营建筑面积每平方米每月14元;沿菏商路、陶驿路、济阴路房屋,每平方米每月12元。过渡期满,产权调换房屋不能按时交付的,从逾期之日起,停产停业损失费按双倍支付,到产权调换房屋交付之日为止。

被征收房屋经营者的停产停业损失按被征收房屋合法实际经营面积每平方米50元一次性支付。

2)对不沿城市主次干道或虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋,且符合住改经房屋项条件的,按照住宅房屋给予补偿,支付一次性停产停业损失费。停产停业损失费按被征收房屋实际正在营业的合法建筑面积每平方米30元计算。被征收房屋有承租人的,应当提供房屋租赁证明,停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配;租赁双方协商一致的,按协商结果分配。

(五)空闲地及其他土地的补偿

1.属国有土地的空闲宅基地,对选择货币补偿的,参照政府公布的基准地价经评估后给予补偿;选择房屋产权调换的,只给予调换住宅房屋,按基准容积率的相应建筑面积计算价值给予房屋产权调换。土地性质为国有出让的,扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用(500/平方米);土地性质为国有划拨的,先扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用(500/平方米),再扣除基准地价40%的土地出让金。

空闲宅基地的认定以土地使用权证为依据,没有办理登记手续的,由监察、财政、国土、规划、房管、办事处和社区等部门组成联合认定小组进行认定。

2.国有空闲土地使用权人为法人的,参照区政府公布的土地基准地价经评估后给予货币补偿。

3.土地为完整宅基地、容积率较低未形成完整房地产现状的院落,建筑物及附属物按成本法评估确定补偿价格,土地按上述空闲宅基地的补偿方法给予货币补偿或房屋产权调换。

4.与被征收房屋院落或空闲宅基地相配套的胡同用地,按划拨国有土地使用权根据基准地价评估后给予货币补偿;

5.不适于建设正常院落和房屋的土地、院落建成后剩余的边角地等属国有土地的,按政府公布的基准地价评估后给予补偿,不计回迁面积;

6.道路用地、边角地、坑塘等集体土地,按征收集体土地政策给予补偿。已征为国有土地的河道、公共道路等不再补偿。

(六)容积率低于0.7的被征收房屋以及空闲宅基地,被征收人选择产权调换的,按基准容积率0.7对应的建筑面积给予搬家费、临时安置费和装饰装修包干补偿。

四、奖励政策

(一)被征收人的合法房屋,在规定期限内签订征收补偿协议、腾空交房(清障交付)的,给予适当奖励。

(二)对于独立院落和空闲宅基地,在规定期限内签订征收补偿协议、腾空交房(清障交付)的,院内未建设的空地面积每平方米给予700元的奖励,容积率不足0.7虚拟部分不再奖励。

五、房屋安置

(一)住宅房屋

被征收住宅房屋的产权调换房屋(即安置房,下同)位于兴华路以北,陶驿路以西,古塔路以南,菏商路以东。

1.安置房价格的确定。

1)安置房价格(即回迁价,下同):按照优惠于被征收人的原则,以该片区范围内所有被征收住宅房屋价值的评估均价(即该片区被征收住宅房屋价值的总评估补偿金额除以被征收住宅房屋总建筑面积)作为安置房的均价。楼层差价另计。

2)超面积安置办法。被征收人所选安置房面积超出应安置面积10平方米以内(含)的部分,按回迁价计算;超出10平方米以上的部分按所选商品房楼层上市时的市场价计算。

3)与安置房相配套的车库、储藏室或地下车位按征收公告发布之日市场价格的90%优先销售给回迁户。

2.挑选安置房的顺序。依据被征收户应享受的安置面积就近套靠的原则,按照被征收户入户丈量、签订征收补偿协议和腾空交房的先后顺序综合计分,按得分确定选房顺序。

签订协议占60%,腾空交房占40%签订补偿协议的第一名得6分,每落后1个名次递增6分;腾空房屋交钥匙的第一名得4分,每落后1个名次递增4分。以上两项得分之和最少的为第一名,依次类推。若得分相同,签订协议得分少的优先挑选,若签订协议得分也相同,采取抽签方式确定顺序。

(二)商业用房

   被征收商业用房在所沿道路原区域或就近、相似区位进行产权调换。

1.商业用房的补偿金额,根据所处区位、新旧成度、结构、建筑面积、土地取得方式等因素评估确定。

2.安置房价格。商业安置房价格分别按照陶朱公大街、陶驿路、济阴路、菏商路四个区域各自范围内所有被征收商业房屋价值的评估均价作为安置房均价,楼层差价依据市场行情确定。如安置区位明显偏好,回迁价将进行适当调整。

3.超安置面积部分计价办法。安置面积以内的部分,按回迁价计算;超出安置面积5平方米以内(含)的部分,按回迁价计算,超出5平方米以上的部分,按同等、同区位新建商业用房上市时的市场价格计算。院落有分户的,安置面积和安置房面积按各户之和计算。

4.商业用房被征收后,依据被征收商业用房沿街底层门市建筑面积就近套靠的原则,按照入户丈量、签订征收补偿协议和腾空交房的先后顺序综合计分,按得分多少由低到高确定选房顺序。

(三)住改经房屋

   住改经房屋可按住宅房屋进行产权调换,也可调换同面积的商业用房。安置房屋和被征收房屋的价格均按规定评估计算确定,结清差价,多退少补。

安置地点和挑选安置房的办法同商业用房安置办法。

六、搬迁期限、过渡方式和期限

房屋征收部门对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。将被征收房屋腾空,经验收合格后交付征收部门。

验收合格的标准为房屋腾空、门窗等构件齐全、已补偿的建筑物、构筑物、装饰装修等无缺失、无人为拆除迹象。缺失的构件按补偿价从补偿费中原数扣除。

选择房屋产权调换的,由被征收人自行解决周转房过渡,过渡期限为30个月。

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请政府按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告;被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可依法提起行政诉讼;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,区政府依法申请人民法院强制执行。

七、结算与付款

(一)实行货币补偿的,在签订征收补偿协议7个工作日内,一次性支付各种补偿费用;被征收户在规定的期限完成搬迁,并经验收合格后支付应得奖励。

(二)实行产权调换的,在腾空交房后7个工作日内支付搬迁费、6个月的临时安置费或停产停业损失费;剩余的临时安置费或停产停业损失费每6个月支付一次;其它补偿费、奖励等扣减足够的购房款(包括楼层差价、配套设施等)后剩余的部分,在安置房位置确定后即行结算支付;安置房交付后一次性结清差价。

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